Blog
Proč hypotéky vítězí nad úvěry ze stavebního spoření?
Na bydlení letos banky a stavební spořitelny již rozpůjčovaly 195 miliard korun. 4/5 z poskytnuté sumy přitom sjednaly hypoteční banky. Proč hypotéky dominují trhu? A může se to v dohledné době změnit?V čem mají navrch hypotéky a v čem úvěry ze stavebního spoření?Stavební spořitelny v posledních letech procházejí zásadní obměnou, snaží se zčásti konkurovat hypotečním úvěrům a tak se některé specifika obou typů financování pomalu stírají. Stále však nepopiratelnou konkurenční výhodou úvěrů ze stavebního spoření zůstává možnost poskytování úvěrů bez nutnosti ručení zástavou nemovitosti, relativně snadnější dostupnost úvěru (nižší limit minimální vypůjčitelné částky), možnost předčasného splacení řádného úvěru (neplatí pro překlenovací úvěr) a zapomenout nelze ani na státní příspěvek k pravidelným úložkám.Výhody hypoték v porovnání se stavebním spořením jsou nižší úrokové sazby, zpravidla nulové poplatky za vedení úvěrového účtu, možnost volby typu úrokové sazby a doby fixace úrokové sazby, příp. a s tím i možnost předčasného splacení po uplynutí doby fixace a zejména delší maximální doby splatnosti úvěru, takže klient má při stejné splátce díky delší splatnosti šanci dosáhnout na vyšší částku úvěru.Hypotéky jsou na vrcholu
Banky za uplynulých 9 měsíců poskytly hypotéky za 160 miliard korun. Vedle toho stavební spořitelny za stejné období rozpůjčovaly 36 miliardy korun. Převaha hypotečních bank je z těchto čísel více než patrná. Na 1 miliardu půjčenou prostřednictvím úvěrů ze stavebního spoření připadá téměř 4,5 miliardy půjčené prostřednictvím hypotečních úvěrů.Hypoteční banky mají v tomto období navrch. Do karet jim hrají především rekordně nízké úrokové sazby. Navíc zrušením poplatků za vyřízení a správu úvěrového účtu začaly banky konkurovat stavebním spořitelnám v jejich dříve výsostném území menších úvěrů okolo 300 000 Kč. Zde po zohlednění celkové nákladovosti včetně poplatků vycházel úvěr ze stavebního spoření, ač úrokově dražší, zpravidla lépe. Nyní už to není pravidlem. Faktorů stojících za popularitou hypoték je ještě mnohem více nicméně hlavním důvodem, který stojí za optickou převahou hypoték nad úvěry ze stavebního spoření (měřeno celkovým objemem sjednaných úvěrů), je průměrná výše úvěru. Zatímco u stavebního spoření si lidé v září v průměru půjčili 640 357 Kč, v případě hypotečních úvěrů průměrná výše půjčky dosáhla téměř na 2 miliony korun (1,996 mil. Kč). Jinými slovy na stejný objem úvěrů se stavební spořitelny mnohem více "nadřou" a čistě statisticky, aby se dostaly ke stejnému cíli, musí obsloužit 3násobek klientů.Příležitost pro stavební spořitelny obrátit trend
Podíl stavebních spořitelen na celkovém objemu úvěrů na bydlení se v posledních pěti letech pohybuje zhruba mezi 20 - 25 % celkové rozpůjčované částky (23 - 30 procenty pokud odečteme faktor refinancování), přičemž v posledních letech podíl stavebních spořitelen spíše klesá. To se však v příštím roce v souvislosti s novou regulací může změnit.Česká národní banka s platností k 1. 10. 2016 doporučila bankám zastropovat maximální LTV poskytovaných hypoték na 95 % a v dubnu příštího roku tento strop klesne na 90 % a v pásmu 80 - 90 % LTV banky mohou poskytnout pouze 15 % celkového objemu sjednaných hypoték. Toto opatření přinese zhoršení dosažitelnosti hypotečního financování a zvýšení požadavky na vlastní zdroje žadatelů o úvěr a vedlejším účinkem tohoto opatření bude nárůst poptávky po úvěrech na dofinancování. A úvěry ze stavebního spoření jsou první po ruce.Podle našeho odhadu objem sjednaných hypoték může v příštím roce v důsledku nových regulatorních opatření ČNB a v důsledku nabytí platnosti zákona o spotřebitelském úvěru klesnout až o 20 %. V případě stavebních spořitelen, ač se nový zákon na ně vztahuje také, lze očekávat obrat klesajícího trendu a navýšení podílu v celkovém objemu úvěrů na bydlení, ale i absolutní hodnoty sjednaných úvěrů, který v letošním roce odhadujeme okolo 50 miliard korun.
Daň z nabytí nemovitosti
Dnem 1.11.2016 nabývá účinnosti novela zákona přijatého v srpnu tohoto roku, který mění zákonné opatření o dani z nabytí nemovitosti.
Zásadní změny se týkají:
1/ změny povinného z daně. Poplatníkem daně nově bude vždy kupující (nabyvatel). Tím tedy odpadá i institut ručení, tzn. že jedinou odpovědnou osobou je ten kdo kupuje,
2/ srovnávací daňová hodnota = 100%. To je šikovná kulišárna. Znamená to, že se bude jak u směrné hodnoty tak u znaleckého posudku kalkulovat se 100% hodnotou. Nebude již platit použití přepočtu na 75% hodnoty, která se dosud používala pro porovnání s kupní cenou nemovitosti.
Jak kupující o peníze přišel
03.08.2016"Chtěli jsme si s manželem koupit byt za pomoci rodičů, abychom si nemuseli brát hypotéku". Říká Andrea Koubková. "Občas jsme projeli realitní weby na internetu.
Čas nás netlačil, nikam jsme nepospíchali. Koncem léta nám manželovi rodiče řekli, že sousedka v seniorském věku, která bydlí ve stejném domě jako oni, se stěhuje k synovi na Moravu a plánuje svůj byt prodat," vysvětluje Andrea.
Mladí manželé se obrátili na prodávající a projevili zájem. Peníze měli připravené v hotovosti, proto stáhli z internetu příslušnou smlouvu s tím, že vše vyřeší bez makléře a advokátů. Proč také ne, vždyť si vzájemně důvěřovali.
Vše podepsali, vložili na katastru a paní prodávající poslali peníze. Popisuje rychlý proces Andrea.
Asi po pěti týdnech od podpisu smlouvy přišel dopis z katastru nemovitostí s oznámením o pozastavení řízení z důvodu nedostatků v kupní smlouvě. Bylo nutné doplnit některé informace a podstatné skutečnosti. Mladí manželé proto kontaktovali prodávající, aby požadované informace doplnila a obratem podala na katastr.
"Syn prodávající nám ale úplně vyrazil dech. Jeho maminka prý prodělala před dvěma týdny mozkovou příhodu. Od té doby je v nemocnici, napojena na přístroje a není schopna vůbec komunikovat. Musím se přiznat, že se mi v té chvíli udělalo úplně zle. V prvé řadě mi bylo sousedky moc líto, zároveň jsem se děsila, co to všechno může znamenat pro nás. Během chvíle jsme se ocitli v situaci, kdy bydlíme v bytě, který právně není náš. Navíc jsme bez peněz, protože je má už dávno na účtě prodávající," doplňuje Andrea.
Tento příběh, který není ojedinělý, se se nedávno objevil na stránkách iDNES.cz. Tak mě napadlo jej umístit i sem, aby se prodávající i kupující vyvarovali chybám, které už udělali jiní.
Pustit se do prodeje či koupi nemovitosti bez asistence profesionála je riziko, které může stát i miliony korun. Ano, 100x se nestane nic, ale pak...
Chcete-li poradit při Vašem důležitém kroku, neváhejte kontaktovat profesionálního makléře.
Je investiční byt stále zajímavou investicí?
Vezmu si hypotéku, za ni koupím byt, seženu nájemníky a ti mi budou platit nájemné. Nájemníci mi hypotéku splatí a ve finále budu mít vlastní byt. Jak to je? Vyplatí se pořídit si byt za účelem pronájmu? Pokud o pořízení bytu na investici teprve uvažujete, dobře vybírejte. O úspěchu či neúspěchu vaší snahy byt bez problémů pronajmout rozhoduje mnoho okolností, z nichž některé můžete zásadně ovlivnit už při jeho pořizování. Lokalita, stavebně-technický stav bytu, velikost a úroveň vybavení bytu do značné míry určí i to, jaké nájemce můžete očekávat, jaký bude výnos z nájemného a jaké budete muset řešit problémy. Díky novému občanskému zákoníku je pozice majitele bytu vůči nájemníkovi stále složitá, ale s dobrou nájemní smlouvou a pomoci zkušeného realitního makléře, který pomůže najít vhodné nájemníky je stále investice do bytu k pronájmu bezpečná.
Daň z nabytí nemovitosti bude nově platit kupující
Poslanci schválili novelu zákona, podle které bude nově daň z nabytí nemovitosti platit kupující. Změna by měla začít platit od podzimu. Zákon ještě musí schválit Senát a podepsat prezident.
Současný zákon dává možnost oběma stranám transakce, aby se dohodly, která z nich daň zaplatí. Velmi často ji platí prodávající a kupující je v pozici ručitele. Změna zákona tento institut ručení ruší. Sazbu daně čtyři procenta ponechává beze změny.
Novela by měla začít platit v první den třetího měsíce od vyhlášení zákona ve sbírce, přibližně od podzimu. Vláda si od této změny slibuje větší jednoznačnost zákona i lepší výběr daně. Loni na této dani stát vybral téměř 11 miliard korun.
Zákon bude také stále umožňovat poplatníkům odečítat si od základu daně z příjmu úroky z hypotéky nebo ze stavebního spoření, pokud z úvěru zaplatí nejen nemovitost, ale nově i daň z nabytí.
Rada pro ty, kdo uvažují o pronájmu bytu
Uvažujete o pronájmu bytu, ale nevíte, zdali je lepší zajistit si pronájem prostřednictvím realitní kanceláře nebo oslovit přímo majitele? Každá z variant má své výhody a nevýhody.
Realitní kancelář může pomoc těm, kteří se nevyznají v papírování, smlouvách, zákonech nebo stavu nemovitostí. Realitní makléři je specialista, který vám zkontroluje smlouvu, abyste nebyli ze strany pronajímatele podvedeni, zkontroluje stav nemovitosti, vla...stníka nemovitosti a upozorní vás na případné nedostatky nebo vady.
Zárukou jsou pro vás renomované realitní kanceláře, které si hlídají dobré jméno a mají dobré reference od zákazníků. Také není problém se o nich dozvědět na internetu.
1. Nemovitost si důkladně prohlédněte - těsnění oken, dveří i digestoře, funkčnost elektrospotřebičů, vodovodních kohoutků, splachování WC, elektroinstalace, plíseň na stěnách, poničení nábytku apod. Závady musí majitel odstranit, případně si sjednejte slevu z nájmu. Pokud byt v takovém stavu přijmete, ujistěte se, že jsou nedostatky zmíněné ve smlouvě. Vyhnete se pak nepříjemnosti, že až pronájem skončí nebo vypovíte smlouvu, bude po vás chtít majitel poničení zaplatit!
2. Zajímejte se o to, komu bude chodit vyúčtování za energie.3. Jaká je výše kauce? Ujistěte se, že se nastěhujete do uklizeného bytu. Kdy je splatnost nájmu?
4. Sjednejte si termín nastěhování a případné sankce pokud vám majitel nemovitost včas neuvolní.
5. Spolu s realitním makléřem a majitelem sepíšte společně předávací protokol.
Je lepší starší byt, nebo novostavba?
Uvažujete nad koupí bytu a řešíte dilema, jestli zvolit raději starší zástavbu nebo novostavbu? Preferujete raději střed města nebo větší klid a s ním spojené bydlení v okrajové čtvrti? Rozhodnutí za vás neučiníme, ale pro jeho usnadnění můžeme poukázat na výhody a nevýhody, které s sebou nese koupě nového popřípadě staršího bytu.
Volba lokality je při výběru nemovitosti podstatná. Právě starší byty se mohou nacházet i v úplném centru ve...lkých měst, zatímco se novostavby budují spíše na okraji. Záleží, která varianta je kupujícímu bližší. V centru města nebude chybět občanská vybavenost a pravděpodobně ani vzrostlá zeleň. Na druhou stranu se obyvatelé starých bytových domů často potýkají s nedostatkem parkovacích míst.
Výhodou bydlení mimo centrum může být hlavně větší klid, což ocení především rodiny s dětmi. Procentuálně je nejvíce zájemců o novostavby mezi rodinami s malými dětmi. Novým trendem se stávají vila domy, které jsou nejčastěji tvořeny byty kategorie 3+KK a 4+KK. Vila domy jsou většinou realizovány jako mezonetové s vlastním vchodem a zahradou.
Velkou roli hraje také cena nemovitosti. U starších bytů se dá o ceně jednat. Koupě staršího bytu se ovšem může novému majiteli prodražit případnou rekonstrukcí. Důležité je také vypočítat výši provozních nákladů. Ta je v případě starší nemovitosti prověřena užíváním, ale bývá většinou o něco vyšší než u novostavby.